Omskiftelig fremtid i vente for danske logistikejendomme
Markedet for logistik- og transportejendomme i Danmark går en afvekslende fremtid i møde. Nye teknologier, trends og udviklinger i samfundet vil udfordre og påvirke sektoren fra alle sider.
Moderne lagerbygninger, som her COOPs nye højlager ved Oslo, skal leve op til en mængde krav for at kunne følge med. Foto: Anders Kampmann.
Michael Henriques fra DTU stillede måske det mest centrale spørgsmål, da Byens Ejendom i slutningen af september inviterede aktører fra branchen til konference om lager-, logistik- og industriejendomme. Retorisk spurgte han salen, om Danmark skal være et transitland eller en værdiskaber, og gav selv sit syn på (en del af) svaret.
Læs også: Førerløse trucks indtager lagergangene
Vi skal være dem, der udtænker systemerne. En moderne og mere effektiv transport- og logistikindustri skal være rammesætter for ejendommene. Godstrømmene fra øst til vest vil vokse, og der vil komme mere international trafik til og fra Jylland, og det skal vi være klar til at udnytte, så de ikke bare kører igennem, men også lægger noget værdi, sagde han.
Inden da havde associeret partner fra industriejendomsselskabet Newsec, Regitze Lund, fortalt om de generelle tendenser for markedet. Her er ny teknologi et vigtigt perspektiv og noget, der vil påvirke udviklingen både direkte og indirekte.
Den øgede nethandel flytter i høj grad aktivitet fra de fysiske detailbutikker til lager- og logistikejendommene. Det har været med til at få efterspørgslen og dermed også priserne til at stige, specielt i Københavnsområdet, hvor det er ved at blive for dyrt at holde til for en del virksomheder i branchen. Derudover er der også et industrielt boom på vej pga. den teknologiske udvikling, der lader flere virksomheder hive produktion hjem fra udlandet, hvilket igen presser markedet, sagde hun og blev bakket op af investeringsmanager i NREP Logicenters, Lars Hansen.
"Den øgede automation og de stigende krav til hurtig levering gør, at der bliver set ekstra efter mindre, bynære enheder, der kan være hubs for last mile delivery, sagde Investeringsmanager i NREP Logicenters, Lars Hansen, ved konferencen..
Automatisering og stigende krav
Onlinehandlen er med til at skabe en større efterspørgsel efter megalagre på over 50.000 m2, som også er indrettet til at håndtere de store mængder returvarer, der efterhånden er blevet standard. Derudover gør den øgede automation og de stigende krav til hurtig levering, at der bliver set ekstra efter mindre, bynære enheder, der kan være hubs for last mile delivery, sagde han.
Det synspunkt understøttede Poul Bruun fra ILT. Ikke alene udvikler teknologien sig i sig selv, den er i høj grad også med til at ændre forbrugernes adfærd og indkøbsmønstre, og hæve barren for de forventninger, de handlende har til selve indkøbsoplevelsen.
Den gennemgribende digitalisering, der i gang, gør at det hele bliver forbundet. Internet of Things, IoT, og Industriens internet, IIoT, spreder sig og for både forbrugere og virksomheder til at stille større krav om gennemsigtighed, brug af big data i real time, leveringshastighed osv. Det ser vi allerede aktører som Amazon reagere på via fremskudte lagre og den indsats både de og andre, fx Uber, ligger for dagen når det kommer til automatisering med droner, selvkørende biler, automatisk plukning etc., forklarede han.
Fleksibel fremtid
På den baggrund er der blandede, men gode forventninger til fremtiden for logistikkens ejendomsmarked. Regitze Lund pegede i den forbindelse på et par at de bevægelser, der allerede er i gang, og som skal være med til at geare markedet til de stigende krav.
Der er mange ineffektive lokaler rundt omkring i landet, og ikke mindst i Storkøbenhavn, som har brug for at blive moderniseret. En af vejene til det, er den relativt høje mobilitet, der er blandt virksomhederne i området, som også bliver understreget af den stigende tendens til at man sælger sine ejendomme og leaser dem tilbage. Man vil simpelthen ikke have sine midler bundet i mursten mere end højst nødvendigt, sagde hun.
Fra arkitektfirmaet AK83, der er specialiseret i logistikejendomme, fulgte partner Jørgen Mogensen op på de voksende krav til selve bygningerne, der i hans optik bør få både bygherrer og ejere/lejere til at tænke bredt, når de investerer, hvad enten det er i nybyggeri eller eksisterende faciliteter.
Læs også: E-handlen buldrer frem mens fysiske butikker lukker
Grundlæggende mener vi, at det er bedst at bygge nyt. For at eksempelvis en lagerbygning skal være fremtidssikret i dag, så skal den overholde en lang række krav i forhold til at være fleksibel, energieffektiv, certificeret under fx DGNB (bæredygtighedsstandard for byggeri, red.), udstyret med den mest moderne teknologi osv. Det kan være både svært og dyrt at klare med en ældre ejendom, sagde han.
